Kai žmogus apsisprendžia parduoti butą, dažniausiai pirmoji mintis nukrypsta į kainą. Antroji — į nuotraukas ir skelbimą. Tik trečioje ar ketvirtoje vietoje atsiranda klausimas, kuris realiai gali pristabdyti visą sandorį — dokumentai. O šių dokumentų sąraše vienas ypač dažnai praleidžiamas, nes apie jį tiesiog nebuvo galvota iš anksto.
Realybė tokia, kad nekilnojamojo turto sandoriai šiandien yra žymiai sudėtingesni, nei prieš dešimt ar penkiolika metų. Atsirado naujų reikalavimų, atsirado naujų dokumentų, atsirado naujų patikrinimų. Vieni iš jų privalomi visiems be išimties, kiti reikalingi tik tam tikrais atvejais. Pardavėjas, kuris pradeda procesą nesusipažinęs su sąrašu, dažniausiai sužino apie trūkstamą popierių pačiu nepatogiausiu momentu — kai pirkėjas jau radoo, sutartis derinama, ir staiga viskas turi sustoti.
Kodėl dokumentų pasiruošimas yra atskira užduotis
Daugelis žmonių mano, kad dokumentų sutvarkymas užima kelias dienas. Praktikoje tai gali tęstis savaites, ypač jei reikia gauti pažymas iš kelių institucijų. Kai kurie dokumentai išduodami per kelias dienas, kiti — per dvi savaites ar ilgiau. Jei pardavėjas nepradeda jais rūpintis iš anksto, visa pardavimo grafikas gali pasislinkti.
Yra ir kita vertė. Kai pirkėjas mato, kad pardavėjas turi visus dokumentus paruoštus, sandoris vyksta sklandžiau. Tai sukuria pasitikėjimą ir dažnai padeda išvengti derybų dėl kainos sumažinimo, kurios kyla iš nervingumo ir abejonių dėl būsto būklės.
Pagrindiniai dokumentai, kurių reikės
Sąrašas priklauso nuo konkrečios situacijos, bet bazė visiems panaši. Reikės nuosavybės dokumentų, kadastro duomenų, paskutinių komunalinių mokesčių pažymų, jei butas buvo perplanuotas — atitinkamų leidimų. Taip pat reikalinga banko pažyma, jei butas yra įkeistas, ir bendrijos pažyma apie skolas, jei tokių yra.
Tarp visų šių dokumentų yra vienas, kurį dauguma žmonių pamiršta, kol notaras jo nepaprašo. Tai energinio naudingumo sertifikatas, kuris parodo, kiek energijos pastatas suvartoja per metus, kokia jo šiluminė klasė ir ar jis atitinka šiuolaikinius reikalavimus. Šis dokumentas yra privalomas parduodant gyvenamosios paskirties patalpas, ir be jo notaras paprasčiausiai neįregistruos sandorio.
Kada užsisakyti
Praktinis patarimas — užsakyti šį dokumentą vos tik apsisprendus parduoti butą, dar prieš pradedant skelbtis. Yra kelios priežastys. Pirma, dokumento parengimas užima šiek tiek laiko. Antra, jis suteikia naudingos informacijos pačiam pardavėjui — galima iš anksto matyti, kokią informaciją apie butą reikės atvirai pateikti pirkėjams. Trečia, jis galioja dešimt metų, todėl tai yra investicija, ne vienkartinė išlaida.
Yra atvejų, kai šis dokumentas jau egzistuoja iš ankstesnių procedūrų — pavyzdžiui, jei butas buvo įsigytas neseniai arba jei pastatas buvo renovuojamas pagal valstybės programą. Tokiu atveju pakanka rasti ankstesnį egzempliorių. Bet jei jo nėra arba jis yra pasibaigęs, reikia užsakyti naują.
Kainos formavimas ir dokumentų vaidmuo
Vienas dažnas klausimas — ar šie dokumentai įtakoja buto kainą. Atsakymas yra niuansuotas. Pats dokumentas kainos nedidina ir nemažina, bet jo turinys gali turėti įtakos. Pavyzdžiui, jei pastatas turi aukštą šiluminę klasę, tai gali būti pateikiama kaip pranašumas skelbime, ypač pirkėjams, kurie domisi mažomis komunalinėmis išlaidomis. Priešingai, jei klasė yra žema, tai gali būti tema deryboms, todėl pardavėjui geriau apie tai žinoti iš anksto, kad galėtų pasiruošti pokalbiui.
Ką dažnai pamiršta atnaujinimo atveju
Yra atskira situacija, kuria verta paminėti — kai butas buvo neseniai renovuotas arba kai jame buvo atlikti rimti šiluminiai pakeitimai (pvz., pakeisti langai, modernizuota šildymo sistema). Tokiu atveju, jei dokumentas buvo gautas dar iki šių pakeitimų, gali būti naudinga užsisakyti naują. Atnaujintame variante atsispindės pagerinta šiluminė klasė, o tai gali tapti tikru argumentu skelbime ir derybose.
Pasiruošimas — reikšmingiausia investicija
Galiausiai, parduodant butą, didžiausia klaida yra skubėjimas pradėti procesą be pasiruošimo. Pardavėjai, kurie pirmiausia susitvarko visus dokumentus, o tik tada pradeda skelbtis ir bendrauti su pirkėjais, dažniausiai pasiekia geresnių rezultatų — tiek kainos, tiek laiko atžvilgiu. Tai nėra atsitiktinumas. Tai paprasčiausiai parodo, kad pardavėjas rimtai žiūri į savo turtą ir į pirkėjo laiką.
Sandoris, kuris vyksta sklandžiai, dažnai sukuria gerą įspūdį net nuo pirmo susitikimo. Pasiruošimas yra ta detalė, kuri matoma iš toli, net jei niekas apie ją tiesiogiai nekalba.
